Besiktningsguiden
Besiktningsklausul vid köp av hus
En besiktningsklausul låter dig besikta huset efter att kontraktet är skrivet. Här går vi igenom hur den fungerar och vad du bör fråga mäklaren om.
Redaktionellt uppdaterad 2026-10-20. Guiden är allmän information. Ditt hus kan kräva en besiktning på plats.
En besiktningsklausul är ett villkor i köpekontraktet som kopplar köpets bestånd till resultatet av en besiktning. Med en besiktningsklausul för villa eller annat hus kan du som köpare låta en besiktningsman undersöka huset efter kontraktsskrivningen och därefter avgöra om köpet ska stå fast.
Texten är allmän information och ingen juridisk rådgivning. Exakt vad som gäller för ditt köp styrs av hur klausulen är formulerad i just ditt kontrakt. Är du osäker, fråga mäklaren eller en jurist innan du skriver under.
-
Vad en besiktningsklausul är
Klausulen är ett villkor som ska stå i själva köpehandlingen. Den anger vanligtvis att köparen får låta besikta huset inom en viss tid och vad som händer om besiktningen inte godtas. Överenskommelser vid sidan av kontraktet är en dålig grund att stå på.
Enligt jordabalken får ett villkor för ett köps fullbordan eller bestånd inte gälla längre än två år från att köpehandlingen upprättades. I praktiken är tidsfristerna i en besiktningsklausul mycket kortare.
-
Öppen besiktningsklausul eller klausul kopplad till vissa fel
Med en öppen besiktningsklausul får köparen göra en besiktning och sedan välja om köpet ska gå tillbaka, utan att besiktningen behöver visa något särskilt fel. En klausul som är kopplad till vissa fel eller en viss kostnadsnivå ger i stället rätt att frångå köpet först när villkoret är uppfyllt.
Skillnaden spelar roll, eftersom den avgör vad du behöver kunna visa. Be mäklaren förklara vilken sorts klausul som gäller för just ditt kontrakt och be att få se den exakta ordalydelsen.
-
Tidsfrister i kontraktet
Hur lång tid du har på dig, och hur du ska meddela säljaren, bestäms i kontraktet. Det brukar röra sig om ett slutdatum och ett krav på skriftligt besked. Missar du fristen kan klausulen förlora sin verkan.
Boka därför besiktningsman direkt efter kontraktsskrivningen, och räkna in tid för protokollet. Läs gärna även om hur du förbereder dig i vår checklista inför husbesiktning.
-
Klausulen och undersökningsplikten
Som köpare av en fastighet har du en undersökningsplikt: ett fel som du borde ha upptäckt vid en lämplig undersökning kan du normalt inte åberopa i efterhand. En besiktningsklausul ersätter inte den plikten.
Klausulen ger dig en avtalad möjlighet att backa från köpet, medan undersökningsplikten styr vilka fel du i efterhand kan klaga på. Tänk på dem som två olika saker.
-
Om besiktningen visar fel: häva eller omförhandla
Vad du kan göra när besiktningsprotokollet visar fel beror på klausulen. Är den öppen kan du begära att köpet går tillbaka. Är den knuten till vissa fel behöver villkoret vara uppfyllt. Du kan också välja att försöka omförhandla priset eller kräva att säljaren åtgärdar något, men det kräver att båda parter går med på det.
Skriv ner överenskommelser och låt mäklaren hjälpa till att dokumentera dem. Ändringar i kontraktet bör göras skriftligt.
-
Praktiska tips till dig som köpare
Fråga mäklaren före kontraktsskrivningen om klausulen kan tas med och hur den ska formuleras. Be att få veta vilka frister som gäller, hur återgång begärs och vad som händer med handpenningen.
Bestäm omfattning med besiktningsmannen i förväg, så att protokollet svarar på de frågor du har. Hur du jämför offerter finns i jämför besiktningsoffert.
Vanliga frågor
Vad är en öppen besiktningsklausul?
Det är en klausul som ger köparen rätt att besikta huset efter kontraktet och sedan välja om köpet ska stå fast. Exakt innebörd framgår av ordalydelsen i kontraktet.
Måste jag ha en besiktningsklausul när jag köper hus?
Nej, men utan klausul binds du av köpet direkt när kontraktet är skrivet. Många köpare besiktar därför före kontraktet i stället, eller begär klausulen.
Gäller besiktningsklausulen även om jag har besiktat huset i förväg?
Det beror på formuleringen. Fråga mäklaren hur klausulen ska lyda om du redan har ett protokoll.
Kan jag få juridisk hjälp med klausulen?
Ja. Mäklaren kan förklara hur klausulen fungerar, men vid tveksamheter kan du vända dig till en jurist.
Besiktning
Vill du att en besiktningsman tittar på det?
Beskriv vad du har sett så återkommer vi med förslag och fast pris utifrån ditt uppdrag.
- Vi går igenom din förfrågan och stämmer av uppdraget.
- Ha gärna följande redo: Byggår, boyta och adress eller kommun.
Fler guider
Checklista inför husbesiktning
Förbered en husbesiktning med rätt handlingar, tillträde och frågor. Checklista för villa, radhus och fritidshus inför besiktning och genomgång.
Jämför offert på besiktning
Jämför besiktningsofferter med en konkret checklista för omfattning, utförare, dokumentation, moms, resor och tillägg innan du beställer uppdraget.
Offert
Få offert från upp till tre besiktningsmän.
Ange tjänst och kommun. Kostnadsfritt, och förfrågan innebär ingen bokning.